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Viager papier

lega_jcPar Jean-Christophe LEGA, fondateur de Fundageo Vitalys, fonds d'investissement spécialisé en viagers immobiliers. JC Lega a 15 ans d'expérience dans une grande banque française à Milan, Londres et Singapour et a en parallèle activement étudié et investi dans le marché du viager depuis 10 ans. JC Lega et son équipe combinent une solide expérience financière et immobilière placée au sein d'une structure novatrice, positionnée comme un lien entre les besoins des vendeurs et les contraintes des acheteurs en viager. 

JC Lega est diplômé en droit privé (Paris XII), en économie et finance (Science-Po Paris) et est également titulaire d'un MBA.

 

Lundi 10 septembre dernier, le professeur Haberman, directeur adjoint de la CASS University de Londres donnait une conférence sur la problématique de la longévité en Europe. Sur le ton d’un scientifique éminent, le message communiquéétait clair : si l’on parle actuellement de vieille Europe, le temps est alors venu de parler de vieillesse européenne.

La confrontation de la pyramide des âges pour les 27 pays européens entre 1985 et les projections pour 2060 démontre concrètement une inversion de structure démographique sur la périodeanalysée. En d’autres termes la pyramide des âges telle que nous la connaissons est en train des’inverser(voir graphique ci-dessous).L’avenir devra donc prendre en compte le risque de longévité, et une des pistes à explorer en est la mutualisation.

Les enjeux posés sont multiples. Tout d’abord l’enjeu financier -abordé par le dossier du financement de la dépendance ou du recul de l’âge d’entrée en retraite - va tenir une place majeure dans les décisionsbudgétaires desgouvernements de demain. A cela s’ajoute un enjeu social tout aussi important. En effet, s’il est nécessaire de financerune phase de vie de plus en plus longue – la retraite – il est égalementde l’intérêt de tous de garantir à ceux qui en bénéficient une qualité de vieleur permettant d’être autonomes pendant la phase de retraite indépendante, et dignes dans la phase successive.

Le déséquilibre croissant entre actifs cotisants et retraités bénéficiaires va donc devoir être comblé et l’état actuel des finances publiques nous pousse naturellement à explorer de nouvelles possibilités.

Une des pistes proposées, notamment dans les recommandations du rapport Rosso-Debord sur la dépendance de juin 2010, est de rendre disponible les liquiditésimmobilisées dans le patrimoine immobilier des retraitéspropriétaires par l’intermédiaire d’une vente en viager.

Le viager est en effet un moyen pertinent de monétiser son patrimoine immobilisé. Néanmoins il connaît quelques limites dont une nouvelle forme de contrat viager – le viager-papier – permet de s’affranchir.

Il est courant d’entendre évoquer le viager sur un ton amusé et sceptique, notamment au travers d’oeuvres éponymes comme au cinéma dans le film de P. Tchernia ou bien encore en littérature avec la nouvelle de L. Pirandello, néanmoinsles origines de ce contrat particulier sont moins connues.

Loin de la caricature qui en est faite dans ces œuvres, le contrat de viager a été codifié sous le consulat, il y a donc plus de 200 ans, mais est également un héritage plus ancien encore, nous venant du droit coutumier. Il s’agit donc d’une pratique, puis d’un contrat[1] que plusieurs siècles ont renforcé.Une telle longévité atteste que le viager est perçu par les deux parties au contrat comme juste et équilibré, ce qui semble être le cas si l’on analyse les caractéristiquesobjectives du viager.

Le contrat de viager offre la possibilité au vendeur de céder un bien immobilier tout en se réservant un droit d’usage et d’habitation nominatif tout au long de sa vie. Il s’agit donc d’une pleine cession de propriété régie par le Code Civil français et enregistrée devant notaire.

Lors de la signature de l’acte notarié, le vendeur (« le crédirentier ») reçoit immédiatement de l’acheteur (« le débirentier ») une somme appelée le « bouquet ». Ensuite et tout au long de sa vie, le crédirentier recevra une rente mensuelle versée par l’acheteur, laquelle sera réévaluée à chaque date d’anniversaire du contrat selon un indice prévu aux termes de celui-ci etlaissé au libre-arbitre des parties au contrat. Il existe différents types de contrats de viager, tels que le viager libre (sans réserve du droit d’usage et d’habitation), le viager sans rente, le viager sur une ou sur deux têtes, dans le cas d’un couple vendeur, etc…

En outre, le ou les crédirentiers disposent d’une action résolutoire leur offrant une protection juridique en cas de non-paiement des rentes de la part du débirentier. Dans ce cas, le crédirentier pourra faire valoir ses droits devant les tribunaux civils et aura la possibilité de voir le bien vendu réintégrer son patrimoine sans pour autant devoir restituer les sommes perçues jusqu’alors.

On le voit, l’avantage pour les vendeurs est réel : tout d’abord, le contrat de viager est flexible, il peut concerner une personne seule ou un couple, la rente et le bouquet peuvent êtreajustées – plus de rente, moins de bouquet ou inversement – il peut êtreoccupé ou libre, et donc dans ce dernier cas concerner égalementune résidence secondaire.

Mais plus que la flexibilité, le contrat de viager permet aux vendeurs de conserver voire d’améliorer une qualité de vie que l’érosion du pouvoir d’achat des retraités a altéré. En conservant – dans le cas d’un viager occupé – l’usage du bien à fins d’habitation personnelle, le crédirentier n'est pas confronté à un déracinement dont les effets sont souvent traumatisants. Il conserve ainsi son environnement familier et verra ses obligations financièreslimitées à celles dues par un locataire. La taxe foncière, mais également les frais de rénovation de façade, de toiture et autres frais généralementdûs par le propriétaire seront pris en charge par le débirentier.

Enfin, le contrat de viager est protecteur. Tout d’abord en ce que la sincérité du prix de cession est validée par le notaire lors de l’acte de vente, ensuite en ce que l’action résolutoireprémunit le crédirentier contre un défaut de paiement du débirentier.

En résumé, un retraité qui vend sa résidence principale en viager occupé continue d’habiter le même appartement, voit les obligations financières qui lui sont liées baisser drastiquement et perçoit une rente indexée, tout au long de sa vie, en plus du bouquet versé à la signature de l’acte.

Il semble donc que le viager réponde parfaitement à la nécessité de rendre liquide un bien immobilier qui peut représenter jusqu'à près de 80% du patrimoine total des retraitéspropriétaires [2].

Néanmoins, il est possible de constater certaines limites à ce contrat tel qu’il est actuellement utilisé.

La critique la plus souvent formulée à l’encontre du viager est que le bien immobilier sort du patrimoine transmissible du crédirentier. En ce sens, il viendrait priver les héritiersd’un droit qui semble culturellement acquis de transmission de patrimoine à la génération future.

Sur ce point, et si l’on extrait la passion du débat, plusieurs éléments de réponse peuvent êtreapportés. Tout d’abord, sur l’aspect culturel, il est vrai qu’il étaitcompréhensible il y a quelques années de transmettre un bien familial dans lequel chacun des membres de la famille naissait, il s’agissait, au delà de la transmission d’un bien, de celle d’un patrimoine culturel et familial. Désormais, cela fait quelques décennies que les français naissent en cliniques et que les seniors habitent de moins en moins des biens transmis d’une générationà une autre. De plus, l’allongement de la durée de vie se traduit également par le fait que les descendants héritent de plus en plus tard, et donc sont généralementdéjàpropriétaires de leurs résidence principale au moment de la transmission de patrimoine.

Enfin, deux questions d’ordre plus général apparaissent : tout d’abord, quelle est la pertinence éthique de laisser une personne âgée vivre d'une retraite modeste afin de conserver une partie conséquente de son patrimoine en vue d’être transmise. Ensuite, est-il juste de faire supporter à la collectivité l'intégralité du poids financier occasionné par l’entrée en phase de dépendance, alors que le patrimoine accumulé par la personne concernée permettrait d’en financer tout ou partie ?

Une autre critique entendue est celle d’un « pari sur la mort » du vendeur. Le fait que contractuellement l’aléa du viager soit la vie du crédirentier pourrait amener des débirentiers à se comporter de façon non éthique. Il est néanmoinsnécessaire de préciser que les cas recensés sont statistiquement très rares et pénalement sanctionnables.

Autre critique du marché du viager, il s’agit d’une niche, fragmentée, et les transactions y sont rares. En effet, avec autour de 6 000 transactions par an, le marché du viager représenteprès de 1% des transactions immobilières annuelles en France[3]. Il convient de chercher les causes de telles limites dans les comportements des parties au contrat et de les placer dans une perspective économique conjoncturelle.

Une signature de contrat viager, comme toute opération contractuelle, résulte de l’accord entre un acheteur et un vendeur. Or il se trouve que dans le cas d’espèce, le comportement des vendeurs et celui des acheteurs est symétriquementopposé des lors que le cycle économique est soit très haut, soit très bas.

En période de récession, en effet, de nombreux vendeurs se manifestent, soucieux de trouver un moyen de lutter contre l’érosion de leur pouvoir d’achat et donc de monétiser une partie illiquide de leur patrimoine. En revanche, le manque de visibilité sur leur emploi et donc sur leurs capacitésfinancières freine les acquéreurs potentiels, réticentsà s’engager sur un bien dont ils ne profitent pas, dont le financement évolue chaque année et est àdurée inconnue. Ajouté à cela le risque de perdre le bien immobilier en cas de défaut de paiement de rente, les crédirentiers sont donc rares en une telle conjoncture.

En période de forte croissance, le scenario est inversé. De nombreux acquéreurs se manifestent, mais les seniors sont plus réticents à vendre.

Afin de permettre au contrat de viager de sortir du marché de niche dans lequel il se trouve, et d’offrir une plus grande sécurité aux vendeurs, une nouvelle solution se profile, le recours au viager-papier.

 Le viager-papier repose sur la création de fonds d’investissement dont le but est de constituer un portefeuille de biens immobiliers résidentiels acquis en viager. Une telle mutualisation agit comme un lien entre les contraintes des investisseurs – désireux de stabilité, de faible volatilité et de rendement – et les besoins des vendeurs, lesquels recherchent de la liquidité, surtout lorsque peu d’acheteurs se manifestent, et de la sécuritéfinancière sur le long terme.

En ce sens, le viager papier offre un équilibre juste entre les deux parties au contrat.

Pour les crédirentiers tout d’abord, le viager-papier leur permet d’avoir comme contrepartie une entité solide, composée de nombreux investisseurs, généralement institutionnels, et donc d’éviter tout défaut de paiement des lors que le fonds n’a pas recours à un financement sous forme de dette.

Concernant la stabilitéfinancière du fonds, celui ci est soumis à la règlementation des Autorités de tutelle du pays ou il est enregistré et par conséquent soumis à des règles capitalistiques et de gestion de risque très strictes. Il convient néanmoins de choisir dans ce cas un fonds d’investissement régulé par des autoritéseuropéennes et non exotiques, ces dernières faisant preuve de plus de laxisme en la matière.

Plus important, cela permet aux crédirentiers de trouver de la liquidité à un moment où ils la demandent. Comme nous l’avons vu, en période de récession, peu d’acheteurs se manifestent. Des lors, l’arrivée d’une solution institutionnelle leur permet de trouver acquéreur, même lorsque les acheteurs privés se tiennent hors du marché et par conséquent contribue à sortir le contrat viager de la confidentialité.

Enfin, et c’est peut être le point le plus important pour eux, avoir la liberté de vendre leur bien immobilier en viager, à tout moment, permet aux retraités d’autofinancer leur retraite, que ce soit pour améliorer la phase d’indépendance ou bien encore de prévoir et choisir les modalités de leur dépendance.

Concernant la potentielle gêne culturelle, qui fait parfois du viager un enjeu financier sur la vie d’une personne, le fait de s’adresser non plus à un individu mais à une entreprise permet d’extraire de l’équation la relation d’intérêt personnel, les investisseurs ne connaissant généralement pas personnellement les crédirentiers.

En ce sens, le viager-papier offre une solution aux contraintes de seniors. Mais ceci n’est possible que si les investisseurs osent également s’affranchir de certaines idéesreçues et soutiennent ces nouvelles initiatives, pour le moment pionnières.

Vu du côté des investisseurs, partenaires au sein du fonds d’investissement spécialisé en viager, de nombreux avantages émergent.

Tout d’abord, si l’acquisition d’un bien en viager présente un risque de longévité certain, l’acquisition d’un portefeuille diversifié permet de modéliser raisonnablement le profil d’un tel risque. C’est la partie actuarielle qui est rendue possible par la mutualisation de nombreux biens. En investissant dans un tel fonds dédié, un investisseur institutionnel bénéficie donc d’une redistribution du risque de longévité qui lui permet de quantifier statistiquement les rendements attendus.

Les rendements attendus proviennent de la décote statistiquement offerte par l’acquisition en viager. Celle-ci se matérialise lors de la revente du bien, à l’extinction de l’alea.

En outre, le sous-jacent sur lequel les fonds sont investis sont des actifs physiques, réels, tangibles. S’il choisit un fonds d’investissement qui ne recourt pas à la dette pour financer ses acquisitions, non seulement l’investisseur sera propriétaire d’une fraction d’un portefeuille immobilier diversifié, mais cela constituera également une protection efficace contre d’éventuellespoussées inflationnistes, le prix des biens immobiliers s’appréciant avec l’inflation.

Afin de conclure sur la partie financière d’un investissement dans du viager-papier, il est pertinent de rappeler que la période actuelle semble offrir de nombreuses opportunités d’achat, les vendeurs offrant actuellement de nombreux biens à la vente le moment est donc opportun pour constituer un portefeuille qualitatif et diversifié.

Comme nous l’avons vu, l’intérêt pour un investisseur de placer des liquidités à long terme sur un fonds dédié au viager permet une prise de risque minimale, des rendements stables et un sous-jacent physique. Mais il est un point essentiel qui permet à cet équilibre entre les intérêts des uns et les besoins de autres d’opérer : le respect de règleséthiques solides.

En effet, pour assurer un lien efficace entre des intérêts a priori opposés, il est nécessaire que le fonds d’investissement se dote d’une charte éthique stricte, lui interdisant par exemple tout abus sur des personnes âgées en position de faiblesse.

Dans de telles conditions, il est probable que de nombreux investisseurs institutionnels manifestent leur intérêt sous peu : ce pourrait être le cas notamment des compagnies d’assurances qui inscrivent désormais leur action dans une logique résolument éthique et d’aide envers les seniors, des investisseurs mutualistes, pour lesquels une telle démarche est en parfaite adéquation avec leurs valeurs, ou bien encore les investisseurs publics, en ce qu’ils ont désormais la possibilité d’étayer le discours sur le financement de la dépendance par un investissement utile, offrant une solution concrète, même si partielle.

Conforté par ces constats Fundageo a créé Vitalys, un fonds de droit européen qui offre, grâce au contrat de viager tel que défini par le code civil français, une solution concrètement utile aux seniors qui cherchent àmonétiser de façonpérenne leur patrimoine. Dans le même temps, il permet à ses investisseurs institutionnels ou qualifiés de placer des fonds sur un sous-jacent qui est décorrellé de la volatilité des marchés actions et obligations.

En d’autres termes, Fundageo Vitalys permet de démontrer qu’il est possible pour le monde de la finance d’avoir l’initiative, sans pour autant transiger avec les contraintes qui sont les siennes, d’une action concrètement utile à la résolution de problématiques sociales.
 
Pour plus de renseignements :

www.fundageo.com

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[1]contrat aléatoire, article 1964 de notre code civil, rente viagère, articles 1968 a 1983

[2]Le patrimoine immobilier des retraités, INSEE première n°984, septembre 2004,Mmes Christelle Minodier et Christelle Rieg.

[3]Les Viagers Immobiliers en France, rapport Griffond, Conseil Economique et Social, 2008

 
     
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